国内的房地产市场泡沫有多大？
房地产一直是国内经济发展的障碍，资金全部被困在房地产市场中，无法实现消费拉动经济。繁荣的经济只能依靠廉价劳动力维持。疫情之后，很多人认为国内经济繁荣，而国外则混乱不堪。疫情为国内争取了至少三年的战略调整时间，否则国内经济将更加艰难。
为了比较国内房价的泡沫程度，国际上常用的标准是租售比和房价收入比。对于我们来说，房价收入比更直观一些。让我们来看看日本房地产泡沫的情况。1991年，日本人均收入约为4万美元，相当于现在的25万左右，这并不代表30年不涨就会经济落后。我们需要考虑通货膨胀问题。国内每年都在大量印刷货币，而日本没有。1991年，东京房价只有7.5万美元。
实际上，现在的泡沫程度并没有那么严重，只是日本当时没有控制好泡沫破裂。如果按照这个泡沫比例来看，深圳的房价已经远远超过了日本东京当时的房价。深圳有公摊面积，但深圳的人均收入只有12万左右。实际上，国内房地产市场的泡沫比我们想象的要大得多。有些人总是说钢筋水泥的成本一直在上涨，房地产市场也会永远存在。
抛开未来，目前国内房地产商品房的建造成本约为3000元，但它们的售价却高达十几万元。这是因为我们需要缴纳各种税费，这些税费可能我们感受不到。但是我们会毫不犹豫地去缴纳，因为这些税费包括了我们一生中的基本需求：爱情、婚姻、工作、养老和医疗。这种需求已经被体制化了。泡沫如此之大，难道收税的人不知道吗？他们当然知道，只是因为人类的贪婪本性。高层一直在高呼房租不炒，但实际上，这只是为了推出高价地王。因此，地方政府不想让房价下跌。
许多人认为房地产税的推出将带来太平盛世，但实际上，它并不是为买房者考虑的，只是为了平衡税收。房地产市场最大的持有者基本上是国内规则的制定者。他们不想动自己的蛋糕。因此，房地产税的执行面临很大的阻力。然而，最大的阻力来自银行坏账，这可能导致金融风险。
因此，高层出台了许多政策来防止房价过早下跌，房住不炒并不代表对购房者的福利，只是为了稳定基本盘。因为房住不炒最不利的是地方税收，高层基本上希望拖下去，通过提高生产力来减少泡沫。实际上，懂一点经济学原理的人都知道，资本首先是追求利益的。因此，如果房地产市场一直保持稳定，那么资金就不可能一直存在，所有的资金都有时间价值。
注进这么多水，只要有水平差，资金就会流动。不管采用什么经济手段，都是缓兵之计。这就是为什么至今还未推出房产税的原因，若果真推出，加上房地产市场的阴跌，就会出现货币泛滥的情况。要知道，阴跌的房价可以通过观察每年的货币供应量或银行住房贷款利率来衡量。如果房价涨幅不足以抵消贷款利率的增长，那就意味着房价在下跌。因此，近两年推出房产税的可能性微乎其微，充其量只是雷声大雨点小。
那么，房产税何时才能出台呢？只要银行不会出现坏账导致破产，房产税就有可能出台。当然，这也可能会带来一定的内伤。因此，我们可以看到三道红线和二手房停贷政策的出台。实际上，房地产商和炒房客并非高层的亲生儿子，这样做只是为了避免拖累银行这个亲儿子。国内房地产市场的归属可能只有一个结局，那就是回归市场价值。
回归市场价值的说法听起来很美好，但实际上就是崩盘。不要以为软着陆就是万事大吉。在我看来，所谓的软着陆只是相对于高层而言的，因为回归市场价值就意味着泡沫破裂。不要幻想拖到工资上涨，这样就可以解决问题。近年来，由于疫情的影响，银行出现了很多烂账和坏账，难以收回款项。
由于税收、房地产和炒房客已经提前获得了前30年的高额利润，加班加点地工作也难以弥补损失。即使可以弥补损失，你认为工资需要上涨多少才能消除泡沫？如果房价不变，那么房价需要上涨四倍才能抵消泡沫。我们的房地产市场泡沫可能与日本崩盘时的情况相似。你认为社会工资需要上涨四倍才能消除泡沫吗？到那时，房价还会保持不变吗？因此，我所说的软着陆，是针对金融体系和税收征管的软着陆，而房地产商和炒房客这样的非亲儿子则需要付出惨重的代价。至于硬着陆，看看日本和美国就知道了。
实际上，日本并没有我们想象中那么惨。如果下一个100年我们能达到日本的人均收入水平，那就已经很不错了。日本现在的人均GDP是我们的四倍，失去的30年只是他们的增速缓慢或停滞不前，但他们的基础雄厚，我们现在还无法望其项背。至于美国是如何度过难关的，那是因为美元作为世界货币可以分散风险。如果人民币也能这样做，我们的房地产市场就不用担心如何着陆了。
问题是，我们离人民币国际化还有很长的路要走，我相信高层也希望通过人民币国际化来缓解我们的房地产市场压力。
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