还在算剩下多少年使用权的人，那你不适合做房地产投资。这是张羽冲的名言。
张羽冲是最早介入中国房地产市场的投资客之一。凭借在华腾园、富力城等项目上的投资和后来的商铺投资经历，被媒体誉为京城地产投资第一人。
一般人认为，炒房有三种形态： 炒楼花、出租、转手买卖。炒楼花是套取高额订金、赚差价，购房出租者是相对保守和实力不强的投资方法，转手买卖适用于房价上升较快的城市，在房屋预售时以较低的价格买进，当所买的房屋成为现房后，房价已有了不小的涨幅。
而在张羽冲看来，房产投资有两种回报模式，一种是低买进高卖出，打价格差；这就好比股票市场上的快进快出的短线投资者。而另一种就是依靠地段的升值，使房产增值。即所谓的价值投资，就像在资本市场，从巴菲特到普通的基金经理，甚至再到普通的投资者都宣称自己是价值投资者一样。所谓的价值投资，不一定要在高点卖出，但却一定要在低点出手买入，卖的时候觉得值得就卖了，不用在最高点卖出，也算是留点机会给别人。
在华腾园时，张羽冲还只是小打小闹的散户，到富力城时代他俨然已成为大进大出的庄家：靠自己的人脉关系和较大的资金量，找到相当一部分以较低于一般投资者的价格买入后，再转手卖给其它资金量较小的投资客。
在房价迅速上涨飙升的这几年，他积累了上亿元的资金，还替别人炒，他跟出资方达成一个协议，用出资方的钱，自己进行操作，每年给别人一定的回报。现在，除了把自己手里的房子转卖获利之外，张羽冲又身体力行地开始了另外一种投资和获利的模式。这也是他目前做的最多的操作方式。
张羽冲认为，投资的角度来说，现在3万了，过一两年涨到32000-35000元就没有太大投资意义了，每年涨20%-30%以上才是暴利，对于想赚取差价的投资者来说，目前价格涨得太快了，市场空间已经缩小了，假设两年内出了物业税，那风险还是很大的。我现在手里已经没有多少房子了，已经在逐渐退居二线，现在做的主要是帮助和指导别人投资张羽冲说。
所谓帮助和指导，就是指张羽冲自己先看好了房，再介绍给他的粉丝们来买，而他自己则从其中获得一定的佣金或提成，这其实是充当了类似掮客的角色，这个角色颇受开发商和普通投资人的欢迎。但是，在市场上，掮客这样的角色并不适合大多数的投资客。充当掮客的投资者，首先需要自己有过成功的投资操作，并且在媒体有较多曝光率提高他们的知名度，为他们吸引来粉丝，同时，他跟开发商有较多来往，保持了比较友好的关系，开发商一方也能给他优惠条件和提成。
现在，张羽冲在海南做的主要就是这种模式。1月4日，国务院正式宣布海南国际旅游岛建设规划方案获批。未来10年内海南将建成国际级购物中心。
对海南，张羽冲非常有信心。他多次提到，人们开始注重生活品质，投资旅游地产正是机会。他曾在多个场合声称，3年后，他对海南的楼市判断就会见分晓，以前都说海南只有一手市场没有二手市场，以后就会不一样了。但他也很谨慎地说，不是所有项目都能有好的收益，还是要要看具体的项目。挑选重点第一是未来热点地区，第二要找数一数二的开发商的产品，好的开发商会设计出好的产品。他买的每一套房都会亲自到工地考察。
炒房团开始介入开发
这些年，有组织浙商投资团，成群结队、大江南北地买住宅、买商铺。像买大白菜一样，一层一层、一片一片、一栋一栋地买。而随着市场形势的变化浙江团的打法也升级换代。他们由最开始的短线爆炒、快进快出、瞬间获利、获利走人，到后来的把短线炒房，逐渐拉长，变成为以中长线的价值投资为主；标的物也从最初的住宅投资，转向城市商业高端投资，到城市综合体投资。另一大趋势是，他们中的一些已经开始由二级市场杀向一级市场，逐步开始介入前端的房地产开发环节。
以往，浙江商人在北京做房地产投资，除了有个别知名房地产商是直接做地产开发，其他人都是买房、在销售市场上行动。不过，从前年以来，形势发生了一些变化。这些资金有一大部分，逐渐由买房转为买房和开发并举。陈俊说，这是因为，房地产价格比以前高了，在二级市场的获利空间也相对变小，而浙江人通过在房地产二级市场摸爬滚打这几年，不再人生地不熟了，对市场的环境和变化都更加了解了，所以他们开始寻求利润更加丰厚的开发环节的投资机会。
而相比传统的民间借贷或炒房，如今，受过完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 富二代们常用的是联合发起基金、创投资本等，他们的操作方法更为公司化和规范化。
陈俊介绍说，浙商投资团一般用这几种模式；一、项目整包后分租。这是最简单、也最常见的方式。整体承包的好处是能压低价格，一下承租10年、20年。然后，再重新包装、定位、以及对外招商；二、以租代买。如果一个项目投资两三亿元；只需要首付启动资金3000万元；半年后再付一笔钱；一年后又付一笔钱。两三个亿，在几年之内付清。三、协助招商引资，按业内规矩赚得佣金。四、只买摊位，再转租。
2005年投资万年花城的时候。开发商看一下来这么多浙商集体看房，也高兴。因为这就意味着，浙江投资资本看好他的楼盘，这简直是营销宣传的活广告。这次购房行动，陈俊说确实吸引了不少媒体的关注，甚至招来了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体。陈俊和他的投资团，不仅记者采访他，甚至连房展会的老总，担心展会冷清，也专程登门，请他们到房展会上露露面，帮忙激活人气。当然，开发商也会给他们优惠和折扣。
成立中介公司炒房
李欣夫妇是较早投入炒房的一批人，他的丈夫更是属于最早的一批，到如今已经有13年的时间了。他们的炒房也与普通人不同，为炒房，他们成立了一家房地产经纪公司。通过经纪公司的各家店铺进行信息上的便利分享，了解房地产市场第一手的资料。
李欣介绍，2010年年初，看房者相比去年有大幅下降。过去她的公司每个店面一天看十多套房，最高纪录是去年12月，单店单日成交20套左右，基本形势是上午看房，下午签约，市场太过火爆，购房者的心理有点失控；现在一天看三四套就算不错了，很多店铺1月份只成交了一二套。
但李欣认为这是符合往年的成交变化规律的，历年交易都是年初和年底少，中间，特别是九十月份二手房交易比较活跃。去年相对而言，稍显反常，年底非常火。
张欣说，一般人都有追涨和等跌的心态，房价目前可能会有一个观望期，成交暂时被预期压制了，刘欣认为从自己八九年来的房地产从业经历来看，房价往往跌少涨多，跌小涨大。在观望过后价格还会上来，全年下跌的可能性不大，北京房价暴跌更难，崩盘则简直无从说起。好的信号一出来，房地产市场就会有成交的动力，而市场活跃很快就会带来价格的上涨。
不过房价涨跌对于中介来说影响较小，我们看重的是成交量，看买卖双方能否爽快地达成一致。张欣说，自己只是市场上的散户，房价涨跌对她来说是不可抗拒的因素，只能顺其自然，而成交量相对而言是她可以控制和努力的，也是她获利的一个主要方面。
李欣认为，普通购房者买房大家都想买到便宜的，越便宜越好。但是其实价格中间的、不高不低，与市场水平一致的最好。因为真正的好的低价的房子不可能到普通老百姓手中，早在中介手里就把低价房子截下了，自己投资或介绍给相熟的投资者，过了几手，价格很快就上去了。
从信号上说，她认为并没有准确的指标或者现象可以判断房地产市场。但中介非常关注房地产税收、购房贷款方面的政策，因为他们要负责替客户做这些，同时这也是他们赚取利润的主要来源之一。国家的政策，目前来看对市场的根本作用效果不大，特别是营业税，这么多年增加交易成本，最后都会转嫁到买方身上。
房地产市场变数太多，国家政策还是最重要的方向标。她很注意领会国家的新出台政策体会字里行间的意思，做出自己的理解和解读。例如在2009年年初，政府出台政策，是希望房价不跌。而当前政策的一个中心思想就是不希望房价过快上涨。总体还是想保持比较平缓的态势。
