招标管理办法(三亚市物业招标管理办法)

1. 招标管理办法，三亚市物业招标管理办法？

海南省物业管理招标投标管理办法（试行）

第一章总则

第一条为规范我省物业管理招标投标活动，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》，结合我省实际，制定本办法。

第二条凡在我省行政区域内开展物业管理招标投标活动的，适用本办法。

第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业管理企业。

提倡各类物业管理区域，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第四条物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。

各市、县、自治县人民政府确定的物业管理主管部门（以下简称“市县主管部门”）负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第二章招标

第六条物业管理招标采取公开招标或者邀请招标的方式进行。住宅规模较小，经该物业所在地市县主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。采用议标方式选聘物业管理企业的住宅规模由市县主管部门确定。

第七条物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的建设单位、业主大会或产权人。

前期物业管理招标由建设单位组织实施；已成立业主大会、业主委员会的，由业主委员会按照业主大会的决议组织实施；非出售物业管理项目的招标由产权人组织实施。

业主大会决定采取招标投标方式选聘物业管理企业的，招标方式和招标方案必须预先经业主大会会议通过。

第八条物业管理招标投标，招标人应当按照以下程序进行；

（一）编制招标文件（包括招标书、招标方案、招标公告或投标邀请书）；

（二）发布招标公告或者发出投标邀请书；

（三）审查投标人的资格，确定入围的投标人或者应邀投标人；

（四）向入围的投标人或者应邀投标人发招标文件、勘察现场、进行答疑；

（五）投标人编制投标文件，向招标人报送投标文件；

（六）招标人组织开标、评标，确定中标人；

（七）招标人与中标人签订物业服务合同。

第九条招标人公开招标的，应当在公共媒介上发布招标公告；邀请招标的，应当向3个以上（含3个）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书。

招标公告或者投标邀请书应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目的基本情况、对投标人的条件要求以及报名的地点和期限及相关费用等。

招标人需要对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件及获取资格预审文件的方法。

第十条物业管理项目招标由招标人依法组织实施。招标人可自行组织实施招标活动，也可委托具有相应资格的招标代理机构办理招标事宜。

招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询业务。

第十一条招标人或其委托的招标代理机构应当根据招标项目特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人及招标项目简介；

（二）对物业服务内容、服务标准及计费方式（佣金制或酬金制）的要求；

（三）对投标人的资格要求，包括投标人的资质、近年来经营情况和财务状况、管理相同或相近物业的数量和质量、对拟派出的项目负责人及主要管理人员的要求等；

（四）对投标书主要内容和编制格式的要求；

（五）评标标准、评标方法及中标原则；

（六）招标方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（七）物业服务合同的签订说明；

（八）法律法规规定的其他内容及其他需要说明的事项。

招标文件不得对投标人提出违反法律法规和本办法规定的条件，不得含有排斥潜在投标人的倾向或内容。

第十二条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书7日前，将招标文件报所在市县主管部门备案。

主管部门发现招标文件存在违反法律法规内容的，应当自收到备案材料之日起7日内，书面通知招标人。

第十三条招标人要求投标人提交投标文件的截止时间，自招标文件发出之日起，不得少于15日。

第十四条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少10日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量，及其他可能影响招标投标活动公平竞争的情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第十六条通过招标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下时限完成物业管理招标投标工作：

（一）预售商品房项目，在申报《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目，在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目，在交付使用前90日完成；

（四）更换物业管理企业的物业项目，在原物业服务合同终止前30日完成。

第三章投标

第十七条投标人应当具备与招标项目相适应的资质和条件，并按资质等级管理规定的经营范围参加投标活动。

第十八条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出积极响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案，包括服务标准、规章制度、项目经理和主要管理人员配备、本项目管理的重点难点及应对措施等；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标文件应密封并加盖单位公章及法定代表人或者授权代表签章方为有效。

第十九条投标人应当按照招标文件规定的期限将投标文件送达指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具表明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

逾期送达的投标文件无效，招标人应当拒收。

按照截标期限送达招标文件的投标人少于3个的，招标人应当按照本办法重新招标。

第二十条投标人在截标日期前，可补充、修改或者撤回已提交的投标文件。补充或者修改的内容为投标文件的组成部分，逾期送达的补充或修改内容无效。

第二十一条投标人应当根据投标项目的物业服务成本以及合理的利润确定竞标价，但不得以低于物业服务成本的报价竞标。实行政府指导价的，投标报价不得低于同类型、同档次物业服务收费指导价的最低限价。

招标文件对投标报价有具体要求的，不得违反前款规定。

第二十二条投标人不得互相串通投标或者与招标人串通投标，不得以他人名义参与投标或者利用其他方式弄虚作假，骗取中标。

禁止投标人利用向招标人或评标委员会成员行贿或其他不正当手段谋取中标。

第四章开标、评标和中标

第二十三条开标应当按照招标文件预先确定的时间和地点进行。

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公证机构检查公证。经确认无误后，由有关工作人员当众启封并宣读投标文件。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十四条开标时，投标文件出现下列情况之一的，应当作为无效投标文件处理，不得进入评标程序：

（一）投标人的资格条件不符合国家有关规定或者招标文件要求的；

（二）投标文件未密封的；

（三）投标文件未加盖单位公章及法定代表人或者授权代表签章的，或授权代理人没有法定代表人出具的书面委托书的；

（四）投标人未按招标文件的要求提交投标保证金的；

（五）投标人或其委托的投标代理机构未参加开标会议的。

第二十五条评标由招标人依法组织的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，人数一般为7人以上的单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员应由招标人从省建设厅建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

投标人的利害关系人不得进入相关项目的评标委员会。

第二十六条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十七条在评标过程中需要进行现场答辩的，招标人应当预先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重及对主答辩人的资格要求。

第二十八条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的标书、企业综合情况及现场答辩情况进行综合评定。

投标人的标书、企业综合情况和现场答辩情况的权重之和为100%。其中标书权重应不少于50%，具体由招标人在招标文件中确定。

投标书的评审应当注重管理理念、服务标准、服务价格测算、报价合理性、管理人员配备、规章制度等几个方面。招标文件设有标底的，评标时应当参考标底。

第二十九条除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。

评标委员会成员对评标结果应当签字确认。

第三十条评标委员会可要求投标人以书面或者现场答辩方式，对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或说明。但所做的澄清或说明不得超出投标文件的范围，或者改变投标文件的实质性内容。

第三十一条评标过程中发现投标文件存在下列情况之一的，评标委员会应当否决或者界定其为废标：

（一）投标文件未能对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应的；

（二）投标文件中阐述的内容或者提供的材料存在弄虚作假的；

（三）评标委员会要求以书面或者现场答辩方式，对投标文件中的有关问题作出必要的澄清或说明，投标人拒绝执行的；

（四）投标人的投标报价明显低于其他投标人的投标报价，或者明显低于标底，使得其投标报价可能低于服务成本，而投标人对此未能作出合理说明或者不能提供相关证明材料的；

（五）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假的方式投标的；

（六）其他违反招标投标法律法规及本办法的有关规定，被评标委员会否决或界定为废标的。

第三十二条中标人由评标委员会根据评标得分确定，得分最高者为中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，其他投标人可按评标得分高低为序递补。

第三十三条招标项目的所有投标被评标委员会否决或界定为废标的，招标人应当重新招标。

第三十四条招标人应当在确定中标人之日起5日内，向主管部门提供开标过程、评标委员会的评标报告以及中标人的投标文件等招投标资料。委托招标的，还应当提供招标代理委托合同。

主管部门在接到备案材料7日内，未通知招标人在招投标活动中存在违法行为的，招标人可向中标人发出中标通知书并将中标结果书面通知所有未中标的投标人并退还其投标书。

第三十五条招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标人的投标文件订立物业服务合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质的其他协议。合同订立后10日内，招标人应将合同副本分别送主管部门和价格主管部门备案。

招标人要求投标人提交投标保证金的，应当自与中标人订立合同后5日内，将投标保证金退还中标人和未中招的投标人。

第三十六条招标人不按规定时间与中标人订立物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予以赔偿；中标人无正当理由不按规定时间与招标人订立物业服务合同的，中标无效，投标人提交投标保证金的，投标保证金不予退还。

第三十七条中标人可选聘专业公司承担中标物业的专项管理服务，但不得将物业管理权转让给第三人。

第五章附则

第三十八条各级物业主管部门在监督物业招投标实施过程中，应依据《中华人民共和国招标投标法》对违法行为进行处罚。

第三十九条本办法所规定的期限以工作日计算，不含法定节假日。

第四十条本办法由省建设厅负责解释。

第四十一条本办法自发布之日起施行。

招标管理办法(三亚市物业招标管理办法)

2. 招标管理办法的目的和作用？

招标是我国建筑市场或设备供应走向规范化、完善化的重要举措，是计划经济向市场经济转变的重要步骤，对控制项目成本、保护相关员工廉政廉洁有着重要意义。

1、推行招投标制基本形成了由市场定价的价格机制，使工程价格更加趋于合理。推行招投标制最明显的表现是若干投标人之间出现激烈竞争（相互竞标），这种市场竞争最直接、最集中的表现就是在价格上的竞争。通过竞争确定出工程价格，使其趋于合理或下降，这将有利于节约投资、提高投资效益。

2、推行招投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平使工程价格得到有效控制。在建筑市场中，不同投标者的个别劳动消耗水平是有差异的。通过推行招投标总是那些个别劳动消耗水平最低或接近最低的投标者获胜，这样便实现了生产力资源较优配置，也对不同投标者实行了优胜劣汰。面对激烈竞争的压力，为了自身的生存与发展，每个投标者都必须切实在降低自己个别劳动消耗水平上下功夫，这样将逐步而全面地降低社会平均劳动消耗水平，使工程价格更合理。

3、推行招投标制便于供求双方更好地相互选择，使工程价格更加符合价值基础，进而更好地控制工程造价。由于供求双方各自出发点不同，存在利益矛盾，因而单纯采用“一对一" 的选择方式，成功的可能性较小。采用招投标方式就为供求双方在较大范围内进行相互选择创造了条件，为需求者（如建筑单位、业主）与供给者（如勘察设计单位、施工企业）在最佳点上结合提供了可能。需求者对供给者选择（即建设单位、业主对勘察设计单位和施工单位的选择）的基本出发点是“择优选择”，即选择那些报价较低、工期较短、具有良好业绩和管理水平的供给者，这样即为合理控制工程造价奠定了基础。

4、推行招投标制有利于规范价格行为，使公开、公平、公正的原则得以贯彻。我国招投标活动有特定的机构进行管理，有严格的程序必须遵循，有高素质的专家支持系统、工程技术人员的群体评估与决策，能够避免盲目过度的竞争和营私舞弊现象的发生，对建筑领域中的腐败现象也是强有力的遏制，使价格形成过程变得透明而较为规范。

5、推行招投标制能够减少交易费用，节省人力、物力、财力，进而使工程造价有所降低。我国目前从招标、投标、开标、评标直至定标，均有一些法律、法规规定，已进入制度化操作。招投标中，若干投标人在同一时间、地点报价竞争，在专家支持系统的评估下，以群体决策方式确定中标者，必然减少交易过程的费用，这本身就意味着招标人收益的增加，对工程造价必然产生积极的影响。

3. 行政事业单位招投标管理办法？

行政事业单位招标投标管理办法主要是依据政府采购法以及招标投标法，行政事业单位由于其需要财政资金的特殊性质，这些招标投标适用于这两部法律，他们的预算审批遵循政府采购法，具体的招标投标程序遵循招标投标法，制定具体的管理办法也是以这两部法律为依据的。

4. 国家招标管理办法？

政府采购招投标6大技巧包括：字斟句酌、内外双修、后发制人、丢车保帅、精雕细刻、信誉为本，对于从事政府采购的工作人员来说，掌握专业的招投标知识和技术就显得尤为迫切，详细内容请阅读下文。

政府采购招投标6大技巧

技巧之一：字斟句酌

招投标的第一个程序就是编制招标文件，也就是编写″标书″。

在这个环节，政府部门最重要的就是按照自己的实质性要求和条件切实编制招标文件。比如在采购计算机设备的时候，应当按照能够保证完成工作的配置来编制。这样可以保证自己能够采购到合适的设备，避免资金的浪费。

还有一个重要的环节是招投标双方都要注意的，就是标书中的实质性要求和条件。《招标投标法》第三章第27条规定：″投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应″。这意味着投标人只要对招标文件中若干实质性要求和条件中的某一条未做出响应，都将导致废标。这条规定直接影响企业的中标率，企业应该对此慎之又慎。这就要求企业认真研究招标文件，对招标文件的要求和条件，逐条进行分析和判断，找出所有实质性的要求和条件，在招标文件中一一作出响应。

一般情况下，投标人都会认真研究招标文件中的技术要求，根据自己产品的情况，在技术方面较好地响应招标文件的实质性要求，但是，许多投标人往往会在一些看似并不重要的内容上出现疏漏，导致投标失败。这样的结果非常令人惋惜。

例如，在某个项目的招标中，一家信誉、实力和产品水平都是国内一流的企业，因为没有响应招标文件中的一条商务条款而前功尽弃。招标文件明确要求货款用人民币支付，该企业投标的产品含有50%左右的进口件，投标文件中提出进口件部分的一半货款用美元结算，主要意图是与招标人共同分担汇率风险，但是评标委员会认为该投标人属于在商务方面与招标文件没有完全响应，因此不能入围。还有一家企业在投标文件中提高了首期付款的比例，也遭受了同样的命运。

再比如，有的电脑采购招标文件中明确提示需要投标报价表，而且需要有相邻配置的报价。如CPU，除了提供招标要求的配置以外，一般还要提供前后两个不同频率配置的报价。可是有的厂家疏忽了这个实质性要求，没有提供这个数据，结果导致了投标失败。

与此相反，有的企业在认真揣摩招标文件之后，往往可以发现招标文件中有利于自己的内容。比如，在一次计算机产品的投标中，招标方要求企业提供产品的媒体价作为自己的基准价格。但是招标书上没有明确指出是什么媒体，而在不同的媒体上，同一产品的报价又不完全相同，有时有很大的差别。某企业就根据自己的报价策略，挑选了适合自己的媒体报价。这种报价是实质性的响应，是真实有效的，而且是有利于企业的。所以，这个技巧是最基本的，也是最重要的，是招投标的第一项工作，千万别让机会在眼前溜走。

技巧之二：内外双修

标书编制出来以后，接下来就是发布招标公告或者定向发布投标邀请函。在这个阶段，一定要修炼好″外功″和″内功″。

所谓要修″外功″，就是指在信息发布和采集阶段，一定要注意外部信息来源。作为政府方面，要想办法让自己的招标公告被更多的企业看到。但是现在存在一个问题，就是没有统一的发布招标公告的媒体。国家有关部门分别指定了一些发布招标公告的媒体，如财政部指定了《中国财经报》和《中国政府采购网》，国家经济贸易委员会指定了《中国招标》杂志发布技术改选项目的招标公告，外经贸部指定了《中国国际招标网》、《中国招标》发布机电产品国际招标的投标公告。另外，一些专业媒体，如IT业的《计算机产品与流通》、《每周电脑报》等也有相关的信息发布。因此，由于媒体众多，没有统一的媒体发布公告，容易导致信息发布的混乱。一些公告只在地方性的报纸上发布，有可能造成表面上投标、实际上合同外包的腐败现象。所以，当务之急是政府要指定统一的媒体，方便企业获得信息。

对于企业来说，修炼″外功″就是要及时准确的掌握招标信息。这是企业参加投标的前提。在当前没有统一媒体发布的情况下，只有广泛地关注有关媒体，尤其是上面提到的这些媒体。

所谓修炼″内功″，其实是针对招标方式中的邀请招标来说的。因为邀请投标的范围是招标人确定的，企业要获得邀请招标的信息相对来说比较困难，企业需要采用多种方法获取信息，而这些方法，主要是从企业自身入手。首先是增加企业和产品知名度，特别应在本行业内占有较为重要的地位;二是与一些专职招标机构或采购频繁的实体建立较为密切的联系，使他们对你的产品有一些了解。而政府部门也应当广泛地了解相关企业的情况，争取让符合条件的企业都有机会被作为邀请招标的对象。

技巧之三：后发制人

按照程序，接下来就是发售招标文件和接受投标。这里特别应该注意时间，《招标投标法》规定，这两个程序之间的时间最短不得少于20日。

从招标文件开始发出到投标人提交投标文件之间有较长的一段时间，这段时间对于企业有非常重要的意义。我们知道，对于计算机产品，随着时间的不同，价格有很大的变化，一般时间越晚价格越低，所以，有经验的企业往往较晚递交投标文件，采用较晚的市场报价，从而取得一定的优势。

有经验的企业，会在递交投标文件的前夕，根据竞争对手和投标现场的情况，最终确定投标报价和折扣率，现场填写商务方面的文件。例如，投标文件规定保证金的金额为投标报价的2%，如果能够较晚地提交这个报价，就可以一方面保证自己的报价保密，另一方面针对获得的情况采取不同的报价策略。

技巧之四：丢车保帅

公开开标是接下来的程序。到了这一个阶段，企业虽然没有机会对标书进行更改，但是还可以撤除某些投标意向。也就是说，是考虑丢车保帅的最后时机。

由于《招标投标法》规定投标文件对招标文件提出的实质性要求和条件必须作出响应，企业如果把握不准实质性和非实质性之间的界限，应不厌其烦琐向招标人进行询问，而且最好以书面方式进行。当自己的产品与某些实质性要求有一定差距时，需要在投标文件中偏离表上作出详细的说明。如果偏差过大，无法完全响应时，应考虑放弃某一项产品的投标，以保证其他产品参与投标。

例如，在计算机的招投标中，往往需要对多种产品进行招投标，例如台式机和笔记本电脑。有的企业生产的台式机比较符合要求，而笔记本较差，不符合实质性响应的要求和条件，这时，企业就完全可以考虑舍弃笔记本的投标，专心进行台式机的投标。

技巧之五：精雕细刻

评选委员会评标、招标人定标是非常关键的程序。可以说，这一程序是决定性的，而这个程序的全过程，都是围绕投标文件进行的，可以说，投标文件是唯一的评标证据。

投标文件是描述投标人实力和信誉状况、投标报价竞争力和投标人对招标文件的响应程度的重要文件，也是评标委员会和招标人评价投标人的主要依据。所以，在企业产品和实力能够满足招标文件要求的前提下，编制一本高质量的投标文件是企业在竞争中能否获胜的关键。

如何编制这样一本高质量的投标文件呢?这就要精雕细刻。

首先，投标人应该根据招标的项目特点，抽调有关人员，组成投标小组。投标小组要认真研究招标文件内容，摸清招标人的意图，了解潜在的竞争对手的情况。在知己知彼的情况下，从技术、商务等各方面确定投标策略。其次，在编制招标文件的时候，投标人一定要确保投标文件完全响应招标文件的所有实质性要求和条件。这些都在前面的技巧里面谈到。还有一些细枝末节的东西，虽然很细小，但是如果不注意，就会影响全局，导致全盘皆输。

技巧之六：信誉为本

招投标的最后就是用书面形式通知中标人和所有落标人，以及招标人和中标人签订合同。

总结招投标的经验，荆*锁认为，一般公司中标在于信誉，而信誉往往体现在企业的报价、供货和售后服务等方面。

报价方面，企业要遵守几个基本规则。主要是不能恶性竞价，即投标报价不能低于成本价。《招标投标法》第33条已将其定为非法行为。但是如有特殊情况，应加以说明。如某帆布厂在参加帐篷投标时，报价低于成本价，但是该企业在投标文件上说明了原因，即是该企业常年库存积压产品，所以降价处理。这样反而使其报价具有了较强的竞争优势而中标。

供货方面就是要求企业一定要按照合同办事。这方面的教训也是有的。如以前有的中标企业用64M代替128M的内存，形成了欺骗行为，这家企业从此失去了信誉。相反有的企业，从使用单位的角度考虑，指出高端配置可能过于奢侈，没有发挥最大效能，建议别的配置，这种负责的态度，就容易赢得好感和信任。

售后服务更是各企业竞争的重要方面。好的企业会在招标文件的服务实质性要求的基础上进一步提供好的服务，如提供周边设备、延长服务时间等等。

对政府采购的招标人员来说，应该多考虑企业的难处，财政部门应尽可能多(一般按照比例)、快、早地向企业付款。这也是保证企业产品质量的重要方面，也可以说是为自己树立信誉，吸引更多的企业参加以后的招标。