1. 个人如何投资房地产，那么应该投资什么呢？

资金不投资房地产，其他可以投资的地方很多。

那么为什么现在资金都不投资房地产了？主要是因为现在房地产调控严监管，各大城市限购，限售，限价层出不穷，导致很多炒房客被深度套牢，影响了现金流，就和股票一样。限售是最大的杀手锏，很多房子都卖不出去，以致炒房资金不能兑现。而想投资房产的人也是观望情绪浓厚，正好迎合了国人买涨不买跌的大众心理，甚至都影响到了很多刚需购房者，全国房地产市场的大部分购房者几乎都处在观望中。

那么对于手上有充足资金可以拿来投资的人来说，不投资房地产投资什么了。首选可以买基金，特别是是指数型基金。经历了2018年金融市场的波动后，现在A股市场被绝对低估了。

截止到2月1日，上证指数才2618.23点，大盘指数不说多的，未来上1到2年上3500点左右肯定是大概率事件，也就是说指数上涨将近1000点可能性很大，这样的话购买指数型基金的正收益肯定也不差。

另外，股票也是可以投资的。正因为大盘指数偏低，A股被低估，那么肯定就有被错杀的低估值股票，但是要选好股，这可是个技术活。现在正是可以考虑入手这些好股票的时机，一旦牛市来临现在买入的股票翻倍也是有可能的。

其他类的投资，还有高风险高收益的外汇，期货，如果有好的项目可以考虑合伙创业等，当然追求稳健的投资者还是好好把钱存在银行定期吧。

2. 有限责任公司自然人独资自然人的房产投资到自己的有限公司？

谢谢邀请。这是个人以房产投资入股，属于个人转让资产与投资同时发生。以下讨论涉及到的税种和具体的计算。

1. 个人所得税

以房产投资换取股权，需要按照“财产转让所得”项目交个人所得税。

计算方法为：

财产转让所得=转让收入-房产原值及合理税费

在发生转让时，应按照评估后的公允价值来确认房产转让收入。

个人所得税=财产转让所得*20%

特殊情况为：个人转让自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

注意：因为转让所得其实并没有收到，缴纳税费一般有困难，所以可以确定分期缴纳计划并跟税务机关备案，在不超过5年里缴纳。关于纳税期限，请务必跟税务机关沟通。

2. 增值税

个人以住房投资，是属于有偿转让不动产，属于要交增值税的范围。

特殊情况为：将购买2年以上（含2年）的（普通）住房对外销售的，是免征增值税的。

所以如果符合条件，就不用交增值税。

3. 土地增值税、印花税

如果投资入股的是住房，因是个人转让，那暂免征收土地增值税、印花税。

4. 契税

将自己名下的房产，投到自己所开的公司里面，免征契税。

以上个人观点，欢迎评论补充。

3. 但是为什么还是很多人愿意买房？

感谢邀请回答这个问题，房地产黄金期逐渐过去，可以说房产投资的成本越来越高，不仅仅是有房价成本提升，还有风险成本也在不断提升。但是面对这样的一种情况，为什么？还是有那么多的人愿意买房子，借此机会简单谈谈我的观察。

房产本身就是属于投资品的一种，关键目前收益还是不错的

如今很多城市的主要购房者已经变为改善和投资者为主，单靠刚需来消化那么多的房产库存是不现实的。为什么在国家一直强调“房住不炒”的背景下，还有那么多人进行房产投资？几点愚见：

第一、大规模的专业炒房团和投资者已经基本消失，目前主要的买房投资者都是普通大众居多。看过我文章的朋友应该知道，早在2017年底，大规模的专业炒房团和投资者（就是专门吃炒房这顿饭炒饭的），已经开始撤离了，后来陆陆续续进入的房产投资者说白来都是散户。这些购房者大多都是经济条件不错，而且大多数都本地的居民居多，也包括大量的本地拆迁户等。他们手里面有大量的闲钱，放在手里也没用，其他的投资也不懂，自然房产作为最稳妥的投资肯定会入他们法眼。

第二、如今房产还是得到很多普通大众青睐的主因，稳定和抗通胀。虽然说目前很多城市的房价上涨并不高，根据国家统计局的数据显示，70个大中城市中同比房价上涨超过20%的也就几个而已。大部分的城市房价上涨同比维持在10%以内，但是就算是这样，也比其他的投资收益高，关键是稳定还安全。尤其是一些二线城市，本身就是省会单核城市，房价自然得到更多人的青睐。

第三、懂点经济的朋友都知道，只有投资才能实现财富快速增值。如今社会可以说已经是投资社会，要想实现财富升值仅仅通过在银行存钱已经不行了。闲钱在手里面或者银行只会不断的贬值，这也是为什么很多所谓中产都在不断的进行各种投资的原因，房产、股票、基金、期货、黄金、外汇等都是他们的投资对象。只有这样，才能保证自己的财产不断升值，在高消费的城市过得自在。

房产不仅仅具备投资品的属性，而且具备了很多投资品不具备的功能才是关键

第一、房产背后其实都是各种资源的集中体现，在任何城市优质区域的房源都是有限的。简单来说比如：交通、教育、医疗等资源都是稀缺的，而且越是优质的资源其稀缺性越强。就笔者看来，很多城市的老小区房产为什么能卖出那么高的房价？原因不外乎其周边是名校。国人对于教育的重视度是众人皆知的，提前买房投资不外乎有很多看中优质资源的原因。

第二、很多地方为了所谓经济增长和城市建设，故意制定违背市场规律的政策导致房价不正常也是给很多人热衷投资的主因。这里大多集中在三四线城市，这些城市因为过去两年棚改货币安置等导致的房价暴涨，可以说是十分不健康的，按照市场规律来讲，2019年很多城市的房价都会出现下跌。但是有些城市却通过各种手段，涌现大量的地王，不允许房产降价等手段。可以说，种种的举措给很多民众造成了一种错觉，就是不允许房价下跌，其实这就是变相鼓励很多人的购房。

综上，虽然说房产的购房成本很高，但是因为不仅仅是购房者还有地方都存在各种侥幸心理，也有一些城市的故意为之，才导致了今天房地产市场已经步入稳定期的情况下，还有越来越多的购房者选择购房。但是相信这个人为的干预是很难持续的，该来的总会来。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

4. 做房地产销售需要什么条件？

之前在知乎上看到一个问题，问的是房地产的销售绝技，具体的描述是“房地产销售真有这么难吗？ 有点怕怕的”，这个说法真的表示有点无语。

首先，要明白房产销售的具体划分，房产中介，代理公司，开发商都有自己的销售团队。

去房产中介做销售，也就是所谓的房产经纪人，这个工作的门槛最低，基本上买一身西服就可以上岗，大型的中介公司，比如链家，我爱我家，相对有一定要求，就是要求大专或者本科学历，但是这个绝对不是硬性要求，你懂得。当然待遇相对来说也比较差，只能靠佣金，而且经常被人鄙视；

代理公司，如世联，中原，思源，易居等也都有自己的销售团队，这些相对来说要求会高一点，但是不是体现在学历上，更多看重的是经验和颜值；

而开发商的销售团队，要求肯定是最高的，很多大开发商的“管培生”都是985，211学历的全日制本科生，而且长相、气质、能力都十分出众，而且开发商给管培生的待遇也都非常好，不仅提点高，而且底薪也很高。

所以，如果有的选，千万不要去做中介，这种会慢慢拉低你的逼格。

站在风口上，猪都能飞起来

事实上，任何一份工作都会有人做的好，而且任何一份工作也都有它的红利期，也就是所谓的“站在风口上，猪都能飞起来”。

在2015年到2017年上半年，大部分城市的房地产是非常好做的。如果是在北上广深等一线城市，尤其是去年，你会发现很多楼盘的销售都是“坐销”，甚至是“躺销”。

15个热点城市的楼盘，只要产品不是差到一定程度，那房子都是嗖嗖的卖。基本上不用销售技巧，去年一年是房产市场最好的风口期，所以如果是去年的市场，你在一个还不错的城市做销售，真的不愁业绩，也不用考虑太深层次的销售技巧，只要人气质不错，不惹人讨厌，那业绩都是不错的。

至于今年，或者接下来的一年，房地产销售的红利期还在，关键就是看你的选择了。

平台很重要，选择大家都认可的开发商，对于成交起着根基作用。如果开发商或者产品本身不行，你就算厉害死，那业绩也不会好到哪里去。相反，像万科，华润，恒大、金地，龙湖、保利碧桂园这种，不管在哪个城市，相比其他的项目，都是更好卖的；

城市很关键。从目前的情况来看，北上广深因为批地少，不会有很多项目入市，而且是调控的首要对象，目前已经不是销售选择的最佳市场。

很多二线城市，比如苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门，房价都有反弹趋势。这些城市土地供应少，但是人口在增加，所以供需矛盾凸显，房子也更好卖。

打铁还需自身硬

销售一个非常重颜值的工作，记得好好收拾一下自己

总体来看，确实是颜值高的销售，房子卖的更好。这里的颜值，不是说一定要长得一笑倾城，再笑倾国，最重要的是长得清爽，有亲和力的美。

之前一个女销售，真的很漂亮，她在带客户看房的时候，她的手指到哪，客户的眼睛就跟到哪，客户家的小孩都安静听讲，而且跟她说话的态度也特别好；相比之下，再看一个男销售，长得不丑，但是有点小凶，而且体格稍微有点壮，他带客户看房时，客户一家人都是自己看，七嘴八舌的，也不怎么听他讲，所以他只能提高分贝，而且一顿拍手击掌，引起客户的注意，让客户跟着他，具体画面自行脑补。。。

专业度高，逻辑性强

这个项目周边的规划一定要非常清楚，项目周边又新挂出几块地，哪个地方要建商场，地铁有没有在修，巴拉巴拉。

同时，一定要对竞品有所了解，最好是同区域的所有项目自己亲自跑盘市调，了解项目的卖点和最新销售信息，别客户提到一个楼盘，你没什么反映。

很多长得不是很好看的或者长得比较小、感觉不是让人很有信服力的，走的都是专业路线。

记得一个93年的销售，本来就年轻，长得还显小，有一次他接待一个很有钱的客户，那个客户最开始非常趾高气扬，压根没把他放眼里，而且也不怎么听他说，直接“命令”销售，你别讲了，我都知道，就告诉我具体还有什么房源吧。

结果这个93年的销售表情和语气都强势起来，直接反问他。你说你都知道，那我问你，这项目周边新拍了什么地，你知道吗？！拍的这几块地，地价都多少，你知道吗？！项目周边的**飞机场有多大规模，能带动多少劳动力，你知道吗？！一顿狂问之后，客户有点软了下来，说不太清楚。。。结果这销售直接怼一句，不知道你还不听！接着，这客户就老老实实听销售讲盘。。。

转折就是这么戏剧化。所以，如果你能用你的专业度shock到客户，那你离成交就不远了。

对于带客户的具体步骤，建议一步不落。区域沙盘，项目沙盘，讲解样板间，造梦，这是一个系统，其中一个步骤没讲好，可能都会影响成交，货值越大的楼盘，越是这样。

所以，一定要给客户把这些仔细全面生动引人入胜地讲好，对于哪些自以为是、不愿意听你讲的客户，也一定要想方设法征服他，让他听下去。说白了，就是只要他家没人突发疾病，或者公司突然要倒闭，那你就算是第二天结婚，你也要听我讲完。

讲的越生动越好，听一些人说，很多高端项目的销售，讲盘厉害到能把客户讲哭，甚至有时候他和客户一起抱着哭。这种不成交，WTF！怎么可能啊？！没事自己就多练讲盘，从项目讲到物业，再从物业讲到项目，各种穿插，可以对着镜子自己讲，也可以对着保安讲，讲到保安都能基本完整地复述下来，基本上你也到一定水平了。

做好吃苦受累的心理准备。销售就是这样，不管市场好还是不好，工作强度都是很大的。

之前在龙湖一个项目，当时的销售业绩一直不太好，所以后来总部新派了一个项目总，连夜开会讨论新的营销方案，并且要求第二天执行。当时的那些销售团队是当天晚上下班之后直接开会，开到第二天凌晨5点半，然后第二天早上8点半就要开始做方案的落实。而且龙湖的下班时间没有具体规定，很多人都是晚上11点左右才下班，基本上就相当于连续工作40个小时。

这种强度虽然不是天天这样，但是总的来说确实是压力和强度都很大的，如果身体不好，或者心理承受能力差，确实不太适合房产销售的工作。

销售的道——人品与人格

坚决不能“以貌取人”。很多做的比较久的销售容易犯这种毛病，认为自己从业久，经验丰富，能识别“有钱人”与“没钱人”，所以经常会打量客户的穿戴。

但是这种其实是容易产生误判的，因为现在确实有部分的有钱人非常低调，骑自行车的去售楼处的人一次性买2套房的已经不是新鲜事，穿睡衣去看房的，也别认为她不是“准客户”，甚至一个人到售楼处跟销售说明了自己就是来看看的，也不要以为这个人没有任何价值，相反，万一他后期给你带了一个买房团呢？！

同时，对于成交客户，要学会礼尚往来。过节时可以给客户买一些小礼物，毕竟他们在你这成交，你已经赚取了佣金。更重要的是，如果你的好被客户认可，以后他们肯定会给你“友介客户啊”，毕竟每个人都有自己的圈子，有钱人的圈子里都是有钱人。

对于没成交的客户，也不要“恩断义绝”。客户没成交，那肯定是有没成交的原因，有可能是他只是觉得时机不对，想等一段时间，那这种你可以试着长期维护，让他记住你，如果他买房，他肯定会想到你；如果客户是成交到其他楼盘，那如果你之前对他一直很好，那以后如果他朋友买房，是不是有可能会推荐给你呢？

对于成交后又退房的客户，这个确实比较头疼。很多销售因为客户退房，可能会被罚钱或者被点名批评。但是这种情况出现，不管是不是赖客户，都不要太放心上，毕竟销售本身就是累心的工作，放宽心吧~

业绩与诚信不冲突。现在房价飙升，对于很多刚需客户来说，这可能是他们这辈子最大的奢侈品，买房的钱也很有可能是两家人两代的收入，所以，对于客户买房中出现的问题，认真负责，真诚对待。。。这是销售终极的道。

5. 金融圈流传？

“富人买债券，中产买股票，穷人买期货”，这种观点只是从心理层面，对投资各阶层的分析，但其操作性还有待商榷，尤其是对穷人阶层。

富人，他的财产足以保证其享受安逸的生活，让其承担一定的风险，使财富增值的愿望并没有中产和穷人那样强烈，他更看重的是财富在保本基础上的稳定增值，相比股票和期货，债券的风险最小，所以富人会优先选择买债券。

中产阶层，通过多年的艰辛奋斗，积累了一定的资产，既不甘心原地踏步，也不敢承担过大的风险，比如像期货，由于是杠杆交易，数年积累的资产有可能会几天时间就血本无归。相比之下，股票更适合他们，把风险控制在自己可承受的范围之内，有可能实现财富收益的最大化。

穷人，本金数额太小，选择年化收益几个点的收益债券对他们来说意义不大，对于发财致富的梦想，可谓是杯水车薪。为了尽快实现自己的梦想，赌博的心态对他们是最大的诱惑，投资期货对他们来说无异于赌博，以小博大正符合他们的心理诉求。（当然，这只是极个别人的赌徒心态，毕竟风险太大）。

当然，大部分的穷人都是理性的，虽然说都有致富的梦想， 但是他们也懂得控制贪婪欲望的重要性，知道应该杜绝赌博式的投资模式。少数参与期货交易的穷人，多数会以失败而告终，而且失败的速度往往是以迅雷不及掩耳之势。

6. 买房还是做生意好啊？

感谢邀请。问题复述：手里有点钱，是买房好还是做生意好？

从「有点钱」这个定性来说，说明钱不多，具体如何用，只是提些建议供参考。

首要的保证安全

安全，任何时候都是第一需求。资金的安全也一样。

房子，在当前形势下，突出的两个属性：生活和投资。买了房，一般都会增值，即使不增值，还有居住功能。

如果是闲钱，考虑去买房还是相对比较安全的。

钱如何花？具体得看你的第一需求。现阶段没房住，就要考虑买房。如有住处，买房是纯投资的话，得耐得住寂寞，房价不会像股票那样有投机性。

其次是考虑增值

要让钱不缩水，得想办法让他增值，跑赢通胀。

从问题所给的两个选项来讲。购房增值，相对全安，增值速度因地区不同，有快有慢。做生意，风险与收益共存，盈利时比房子来得快，但损失的速度也快。

做生意，与人有关，与你的资源有关，如果你有现存模式，只要扩大投资，就能多赚的话，做这个生意就应该是可行的。

总结

1，钱如何花，具体看自己需求。

2，不管如何，保障资金安全要放首位。

OK。

7. 应该怎么做才能让资金保值升值？

谢悟空之邀！

学习吧！学习能“指点迷金”让资金保值增值。

不一定是去MBA、EMBA学习。

学什么呢？

一、学习或者多关注国家宏观及微观的产经时政类的信息政策方针，为啥？初中高中都有学过《政治经济学》，先政治后经济，这逻辑从中国到欧美日西方国家都通用。

二、学习认识当下及未来已来的一些新鲜商业模式，代表性和特色性的电商、头条微信微博抖音直播视频等自媒体，不是去参与其中投资其中，是从这些新鲜新型的商业模式里面领悟一下新型资本的常识。

三、学习认识当下在应用或即将普及应用的一些技术和基本理论概念，人工智能、人机交互、3D打印、区块链、互联网+、顾客体验、科技创新、设计创新、产业创新、文化创新等等。

四、学习一下当下的产业界大佬及其企业的故事自传，华为与任正非、腾讯与马化腾、马云与阿里巴巴、乔布斯与苹果等等。地产大佬的不建议了，因为地产经济到底有没有绑架中国经济，地产经济是否在摧毁实体经济，还在争论不休，地产大涨猛涨的机会很小。

五、买些书看看，笔者比较偏向于西方的经济学，创新资本类型的书，以及国内一些比较理性的经济书。纸质书之外，还可关注几个头条号公众号的财经产经或媒体网站，例如FT中文网、商业周刊、日经中文网、华尔街日报等等。

六、增长见识，出国的时候别傻傻的在奢侈品牌店门口挤，如当地的博物馆科技馆艺术馆走走。做产业做产品做贸易的朋友可以去一些专业商贸博览会走走，里面有很多商机，广州每年春秋两届的中国进出口商品交易会，香港科技创新博览会，汉诺威工业博览会等等。

七、虚心向小年轻学习，他们的创新能力，接受新鲜事物新型技术，比我们厉害。有空看看抖音可以感觉到小年轻创新创业的活力。

至于学习财务金融、法律、国学、学养生……，相信都已经在进行中，不浪费版面。

学习的好处，国家都在号召我们学习，也不浪费版面了。

提升新常态新经济新形势的新智慧新思维新眼界，对未来投资有利无弊。未来中国，再靠胆大拍脑袋投机的机会越来越少，靠智慧靠知识投资的机会越来越多，未来是真正考验智慧知识的投资。

个人观点仅做参考。

良木公 思匠智库 2019年2月7日